不動産売却時の確定申告の仕方

不動産を売却して税金がかかるのは、不動産を買ったときや建てたときと比較して、売却時の方が高かった場合、つまり不動産売却によって利益が出た場合です。

買ったときや建てたときよりも安く売れた場合、つまり不動産売却によって損が出た場合は、そもそも確定申告は必要ありません。

土地は、単純に買ったときと売れたときの価格を比較すればよいですが、建物に関しては、単純に買ったときの価格と売ったときの価格を比較するのではなく、減価償却という買ったときから価値が目減りした後の価格と売ったときの価格を比較します。

そのため、例えばマンションの売却の場合には、売却益が発生し、確定申告が必要となる場合もある点には注意が必要です。

不動産売却時の確定申告では、まず、不動産売却時の売買契約書など、売却金額がわかる書面が必要です。

固定資産税を清算している場合には、その金額も譲渡価額に含めることになりますので、契約書か、覚書など、固定資産税を清算した事実とその金額がわかるような書面が必要となります。

次に、取得費を算出する必要があります。

取得費は、当該不動産を取得するために要した費用ですので、当該不動産を購入・建築した際の契約書を確認することが確実です。

所得税においては、不動産の取得費は相続によって引き継がれますので、先祖代々引き継がれてきた不動産の場合には、先祖が購入・建築した際の価額が取得価額となり、取得費に算入することができます。

当該不動産が建物の場合には、減価償却後の価額が取得価額となりますので、建物の材質・年数による減価償却分を減額したうえで取得価額とすることになります。

続いて、譲渡費用を計算します。

譲渡費用は、当該譲渡に必要となった費用のことをいいますので、不動産の仲介手数料がその典型例です。

古家付きの土地の場合は、解体して譲渡することがありますが、このような場合は解体費用を譲渡費用として加算することもあります。

以上を計算したうえで、譲渡価額から取得費及び譲渡費用を差し引き、譲渡所得価額を算出します。

後は、保有年数によって特別控除や税額の軽減特例を受けることができる場合がありますので、これらの適用を検討したうえで、申告を行うことになります。